自新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制建立以来，一批城市下调了首套房贷利率下限，对于促进购房需求释放产生了积极作用。近两个月，一些城市的房价出现了积极变化和边际好转，也由此引发了对房贷利率政策可能会转向的讨论。

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专家人士表示，一个城市的房地产市场要从“冷”到“热”，一般都需要较长时间，不必担心政策变化太快。新发放首套房贷利率政策动态调整机制具有良好的稳定性、时效性和可预期性，能够有效引导市场预期，支持刚性住房需求，是一项既利当前、又管长远的政策机制。

既管冷、又管热促进购房需求释放

今年1月，人民银行、原银保监会发布通知，决定建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制（下称“长效机制”），允许城市政府双向动态灵活调整首套房贷利率政策。对于这一机制，人民银行货币政策司司长邹澜曾表示，它可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策。

“冷”和“热”都有客观可执行的标准——当地城市新建商品住房价格同比、环比连续3个月下跌为“冷”、连续3个月上涨为“热”。

“管冷”是指房地产市场出现偏冷趋势的城市，允许适当放宽首套房贷利率政策下限；“管热”是指适当放宽下限后的城市，如果当地房地产市场出现明显上涨趋势，要恢复执行全国统一的首套房贷利率政策下限。

截至今年3月末，符合“冷”的标准，也就是可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国的下限要求（按5月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%）低10至40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。根据中指数据，今年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。

“降低首套房贷利率下限有利于降低购房者置业成本，对于促进购房需求释放产生了一定积极作用。从政策效果看，大多数城市下调首套房贷利率下限叠加积压的需求集中释放，市场销售情况有所改善。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

长效机制具有稳定性、时效性和可预期性

近两个月，有一些城市的房价出现了积极变化和边际好转，也由此引发了对房贷利率政策可能会转向的讨论。

有观点认为，随着部分城市房价出现同比或者环比上涨，已经不符合“冷”的标准，这些城市可能需要上调首套房贷利率下限，以恢复执行全国统一的首套房贷利率政策下限。

专家人士认为，这种观点存在误读。新发放首套房贷利率政策动态调整机制具有良好的稳定性、时效性和可预期性，能够有效引导市场预期，支持刚性住房需求，是一项既利当前、又管长远的政策机制。

具体而言，关于长效机制的稳定性，该人士表示，如果一个城市此前达到“冷”的标准，而且已经下调或者取消当地首套房贷利率下限，那么只要它没有出现“热”的情况，就可以继续保持调整后的首套房贷利率政策。近两个月，部分城市房价出现的同比或环比上涨，不再符合“冷”的标准，但尚未变“热”，对于这种“不冷不热”的城市，并不需要调整政策。

以即将到来的调整周期为例。如果A城市已经在3月末，下调了二季度的首套房贷利率下限，只要该城市在3月、4月、5月的新建商品住房价格，没有连续出现同比、环比上涨，而是处于“不冷不热”的水平。那么在6月末，城市政府决定三季度该城市的首套房贷利率下限时，无需恢复执行全国统一下限，可以继续保持在此前下调的水平。

只有当A城市在3月、4月、5月的新建商品住房价格，连续出现同比、环比上涨，该城市才需要恢复执行全国统一的首套房贷利率政策下限。

从“冷”到“热”所需时间较长不用担心政策变化太快

历史数据显示，一个城市的房地产市场要从“冷”到“热”，一般都需要较长时间。“不必担心政策变化太快。”专家人士举例说，比如武汉和济宁在去年三季度出现了“冷”的情况，而之前出现“热”的情况分别发生在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“热”交替的时间分别为27个季度和22个季度。

陈文静表示，根据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，3月和4月新房价格环比下跌的城市数量较少，房价整体呈现企稳态势。3月和4月连续两个月销售价格环比、同比下跌的城市仅大连、泉州，二者均已下调首套房贷利率下限至4%以下，两地部分银行最低房贷利率分别为3.95%、3.8%。

关于长效机制的时效性，专家人士表示，观察历史数据可以发现，如果一个城市的房价达到“冷”或“热”的标准，往往意味着它的房地产市场出现了趋势性下跌或上涨的苗头。以此作为是否可以放宽首套房贷利率下限或者退出支持政策的条件，是有前瞻性和时效性的。

比如，2015年10月，太原的房价达到“热”的标准后，开始出现持续上涨，一直持续到2020年；2020年9月转“冷”后，太原的房价又开始持续下跌。杭州、宁波、长沙、成都等城市的房价变化，也都符合上述规律。

“这是一套长期有效、机制明确的政策机制，具有很强的可预期性。”专家人士表示，根据长效机制，社会公众可以按照各城市的房地产市场情况，计算出这些城市是否属于可以放宽首套房贷利率下限的城市范围，从而形成较为明确的预期，并据此决定自己的购房行为。